L’imposition des revenus immobiliers d’un non-résident au Canada

Si vous êtes propriétaire ou investisseur immobilier au Canada, vous pouvez  acquérir ou conserver des biens immobiliers et percevoir des revenus de location, sans y avoir été nécessairement résident ou après votre période de résidence. Il faut cependant respecter certaines règles de conformité fiscale. Vous pourriez sinon rencontrer des difficultés lors de la vente de vos biens puisqu’à titre de non-résident, vous devez demander un certificat de conformité lors de la disposition d’un bien canadien imposable.

Voici quelques règles de base concernant l’imposition des revenus de location perçus par un non-résident.

Êtes-vous redevable d’impôts au Canada sur votre revenu de location provenant d’un bien immobilier situé au Canada?
La réponse est « oui » et ce, même si le Canada a conclu une convention fiscale avec le pays dans lequel vous êtes considéré comme résident fiscal. La plupart des conventions, sinon toutes, auxquelles le Canada est partie, accordent le premier droit d’imposition du revenu de location au pays dans lequel le bien immobilier est situé. Par conséquent, un non-résident qui perçoit un revenu de location est redevable d’impôts au Canada sur ce dernier. Nous vous invitons fortement à consulter un professionnel qui saura vous conseiller quant à la conformité fiscale à respecter dans votre pays de résidence.

En effet, plusieurs non-résidents du Canada croient qu’ils n’ont pas à déclarer leurs revenus de location canadiens puisqu’ils ont déjà fait l’objet d’impôts au Canada.  Il se pourrait qu’il n’en soit pas ainsi. Dans l’éventualité où vous seriez redevable d’impôts sur votre revenu de location de source canadienne dans un autre pays et que ce pays a signé une convention avec le Canada, vous ne devriez pas faire l’objet d’une double imposition. Vous devriez plutôt  être en mesure de réclamer un crédit d’impôt étranger afin de réduire l’impôt dû dans le pays où vous êtes considéré résident fiscal. Malheureusement, nous constatons que trop souvent, des non-résidents sont mal informés par certains conseillers qui leur suggèrent tout simplement de ne pas déclarer leur revenu de location provenant de l’étranger.

Comment est calculé l’impôt des non-résidents dû sur leur revenu de location ?
Le non-résident est redevable d’impôts sur son revenu de location à un taux de 25% calculé sur le montant brut du loyer perçu pendant l’année se terminant au 31 décembre. Aucune dépense liée à l’immeuble locatif n’est alors prise en considération et même s’il est déficitaire, il demeure sujet au même taux d’imposition sur le montant des loyers brut perçus.

C’est au payeur, c’est-à-dire le locataire, à retenir cette somme représentant 25% du loyer brut, et à la remettre aux autorités fiscales canadiennes le 15ème jour du mois qui suit celui au cours duquel vous avez perçu un loyer.  Ceci doit être fait pour chaque mois.  Le payeur doit également remettre aux autorités fiscales un feuillet NR4 établissant les sommes qu’il vous a payé à titre de loyer ainsi que les sommes retenus à titre d’impôt.  En général, l’impôt des non-résidents retenu sur le revenu de loyer représente l’obligation finale du non-résident envers le Canada.  Ce dernier n’a donc pas à produire une déclaration de revenu.

Le choix en vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu
En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, le non-résident peut choisir d’être redevable d’impôts sur le revenu net de location, déductions faites des dépenses admissibles.  Le taux d’imposition ne sera plus de 25% mais des taux graduels d’imposition similaires à ceux dont bénéficient les résidents du Canada seront applicables. Cette élection est bien souvent plus avantageuse.

Nous encouragerons toujours un non-résident à se prévaloir de ce choix, sous l’article 216, afin de minimiser l’impôt à payer.

Posted on avril 23, 2015 in Conseils

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